新一輪調控風暴將至或引發樓市拐點
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新一輪調控風暴將至或引發樓市拐點

2010-04-16 16:09:38  ·   255次點擊

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市場的瘋狂最大限度地考驗決策者的決心和耐心。

  北京科技大學教授趙曉不久前略顯激動地表示,“結合宏觀形勢面以及各方因素判斷,如不防范于未然,2010年中國房地產市場完全有可能續演較2009年更大的新一輪瘋狂。不止一位業內人士呼吁,應立即采取措施控制房價過快上漲。

  一些房地產業界人士也對目前的“單邊”上漲局面感到不安。新一輪調控風雨欲來。本報記者多方獲悉,信貸、稅收、土地方面的調控將進一步強化,上市公司再融資速度也將被控制。

  新一輪調控全面醞釀

  調控具有時滯性,在大批的新增供應量和保障房上市之前,市場依然瘋狂。

  住房城鄉建設部4月13日召開電視電話會議,要求加快保障性住房建設,其中,公共租賃住房建設是下一階段工作的重點,同時遏制部分城市房價過快上漲。房價過高、上漲過快和住房供應不足的城市,限制購置多套房或大批量購置住房的炒房行為。對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為,要公開曝光,嚴肅處理。

  本報記者從銀監會內部人士處了解到,銀監會現在并未頒發正式文件強制各商業銀行實施二套房六成首付的政策,下一步可能將通過窗口指導的方式,令各家銀行對二套房風險有所警惕。銀監會主席劉明康態度明確,銀行有權不給炒房的人貸款。

  而銀監會隨后透過新華社發出的澄清文字明確提出:“各商業銀行不對投機投資購房提供貸款,如無法判斷,應大幅度提高首付款比例和利率水平。”業內專家解讀認為,“大幅度提高首付款比例和利率水平”,與首付提至五、六成,并不矛盾。銀監會采取窗口指導的方式來調控房地產信貸,也符合其2009年以來的行事風格。

  另據本報記者了解,房地產開發信貸也在漸趨收緊。除了劉明康提出的各商業銀行可重點支持的地產商名單,其他地產商不貸或從嚴審核,控制開發貸款的增長,一些中小地產商獲得開發貸款已經越來越難。

  除了房地產信貸逐漸收緊以外,樓市調控的另一個重磅炸彈是稅收政策。有知情人士向國家稅務總局相關部門和北京市地稅局求證后得到的回答是,新設立房地產特別消費稅的可能性不大,但開征房產稅卻是可能的。

  根據1986年國務院頒布的《房產稅暫行條例》,房產稅或依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%;或依照房產租金收入計算繳納,稅率為12%(財政部和國稅總局后將其減征為4%)。條例規定“個人所有非營業用的房產”均免征房產稅,而只要財政部將這一規定修改并報國務院批準頒布,即可實施。房產稅很大程度上具備了討論多年的物業稅的功能,但無須重新立法。 對開發商來說,比房產稅影響更大的是土地增值稅的清算。據本報記者了解,目前土地增值稅的清算引起了國稅總局高層的高度重視。

  此外,北京此前暫停的住宅土地出讓將在4月15日后恢復。本報記者從知情人士處獲悉,未來北京等熱點城市的供地方式,將作出一定程度的調整。例如,一次性出讓多塊土地、把握出讓節奏,令業界更完整的獲知出讓計劃和信息。為了平穩土地市場,國土資源部著手推出更為嚴厲的房地產用地管理和調控政策,核心宗旨是“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”。

  記者還從消息人士處得知,“促進房地產行業健康發展、遏止房地產價格過快上漲”已被列為證監會的“工作任務”之一,業內人士預期,證監會“涉房”后,對于房地產企業再融資以及借殼上市的政策口徑,將面臨再度收緊。

  這意味著,無論從需求端,還是供給端,都將有更嚴厲的調控力度。

  拐點將臨?

  包括經濟學家金巖石在內的專家認為,如果以上所有調控措施均被執行到位,房價將不可避免地迎來大跌。

  業內公認的事實是,去年以來的房價暴漲,最重要的原因只以是資金的推動,包括4萬億政府投資中的一部分經過國企、央企進入土地市場,包括2009年7.96萬億新增信貸資金中的相當一部分直接進入房地產開發、個人按揭、以及大量投機和投資資金等。而劉明康在博鰲亞洲論壇的講話,透露了銀監會窗口指導的思路,開發貸和個貸都將被控制。

  我愛我家房地產經紀有限公司控股公司副總裁胡景暉在接受本報記者采訪時指出,對投資者、投機者來說,影響最直接的是首付政策,這意味著金融杠桿作用會減小,需要付出更多的資金才能撬動一筆投資,而個貸政策的改變將會直接影響交易。而如果土地政策有所變化,將直接改變買房人漲價的預期。

  此外,業內專家分析,如果房產稅開征以后,加大了購房者的持有成本,部分投資投機性業主將不得不將房產釋放,從而使二手房房源激增,大大改善供求關系,并拉低房價下行。

  渤海證券分析師周戶在接受本報記者采訪時表示,受調控影響,開發商資金狀況將明顯不如去年。一方面,開發貸有所收緊;另一方面,上市公司的再融資速度也將放緩。而對再融資的調控,是防止上市公司再次陷入2007年融資-拿地-股價上漲-再融資的惡性循環,也是從資金方面來調控房地產市場。周戶認為一部分開發商將會加快開盤速度,回籠資金。

  國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云認為,從目前種種跡象判斷,政府調控的決心很大,對市場一定會起作用。現在房價的暴漲是炒作的結果。“肆無忌憚的炒作者必將付出代價。”鄒曉云對本報記者說。 “現在已經出臺了一批土地、金融方面的調控政策,這是一個預兆,也是政府調控的一般步驟。”21世紀不動產分析師齊凡認為,如果北京等一些投機風行的城市,房地產市場繼續保持“單邊市”的狀態,過不了多久政府就會出臺更嚴厲的調控手段,“中國房地產市場的"政策市"屬性非常強,只要政府下決心調控,肯定是能把房價降下來,只是政府更希望房地產市場能夠軟著陸。”

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